我在美国买房的经历

如果要我用一句话来形容我在美国买房的经历,我会用专业两个字来形容,这个专业可不是指我专业。比起国内,美国买房的流程显得更加专业化和细致化,从看房到交易,到最后的过户,都需要借助第三方专业的帮助,每一步也显得更加稳妥和让人放心。那么在美国买房大概是怎样的流程呢?今天婷婷就结合自己的经历跟大家做一个分享,希望能帮到打算买房的朋友。

美国买房
美国买房之前要做的准备

在买房前,我们得先做一些准备。首先是在美国的合法证明,比如有效的护照和签证等。另外还需要备好购房的资金证明,建议大家的这份证明是由美国银行开具,因为如果是国内的银行存款证明还要求是中英文版本各一份,比较麻烦。而且之后肯定还会使用到美国当地银行的账户,所以还不如一开始就把钱存在美国银行的户头下面,要证明的时候很方便。

如果是非现金买家(贷款买家)则另外提供稳定工作和收入来源的证明,假设买房者是国内公司的员工,那么购房者要提供单位和收入证明还应经过公证公司翻译及认证。

由于贷款买家不能支付全款,所以银行存款证明并不需要达到交易价,但高于首付的存款是要提供的,同样也需要有美国当地银行的账号。

美国买房

买房前,找好房产经纪人

在婷婷还没有接触经纪人以前还觉得经纪人好赚钱,因为买方经纪人收取过户金额3%的佣金,卖方经纪人也是一样的点数,加起来就是6%,都是由卖方支付。也就是说10万美元房子,买房经纪人就会拿走3000美元的服务费,是不是很赚的样子?然而事实上发现经纪人不仅需要具备各种专业的知识,耐心也要很足才行,同时也要愿意花很多时间在客户身上。比如我的经纪人告诉我有的时候买家看几次就决定下Offer(开价)了,但她也遇到过看了几十次都不满意的买家,所以耗时间是少不了的。

我当时是经人推荐认识了我的房产经纪人Hua Gao(高华),她主要服务于大华府地区,人非常Nice。而且后来发现我和她毕业于同一所大学,这是何等的缘分啊。重要的是她的专业和有耐心让我深深地觉得她非常值得信赖,这对于买到自己满意的房子非常重要。

记得我们见面聊了基本的情况后,便直奔主题,她问了几个简单却关键的问题:

1. 我们是第几次买房?

2. 现金买房还是贷款买房?

3. 预算是多少?

4. 有没有意向的区域及房型?推荐阅读:美国房子的类型

5. 有没有其他特殊的要求?比如学区房?

搜索目标区域的房源

在美国找房源有很多网站可寻,比如Craigslist上有很多私人房源、Trulia.com,Realtor.com和Zillow.com也是美国很大的网站,他们的App界面友好,使用方便。关于房源这块大家可以从这篇文章《美国租房必备的网站集合》了解更多,虽然主题是讲租房,但这些网站和APP上都有买卖房屋的板块,甚至比租房做得更好。

美国买房

以我自己为例吧,我当时的预算是12万美元,确定的户型是Condo(公寓),最大的诉求就是安全和方便,以后好出手卖掉。所以我的房产经纪人强烈建议我买在学校附近,这样以后出手才更快。而这样做的问题在于学校附近的房子偏贵,管理费也不便宜,也就是说同样是12万美元,在其他区域能买到更好的房子,而在学校附近肯定就要差一些,并且需要承担每月高出100-200美元的管理费。

但百分百满意的房子是几乎没有的,我们只能做出一定妥协。天天就刷App,最后熟练到不用点进去都知道某一个房子的价格是多少了,刷了很多次了嘛。然而有意思的是我们最后买到的房子只登在网上几天就被我们迅速约着去看了,这和买二手车是一样的,越是剩下的二手车/房源越没有吸引力。如果真的好,不是很快就被交易了嘛。

也就是这样我们找了好久,期间我们也去看过其他好几套房子,总要有这样那样的问题。直到现在的这套房子被放到市面上卖时,连经纪人都打电话告诉我们来了一个非常适合我们的,建议我们立即抽时间去看,如果不是这样,估计与现在的小Condo也就没缘分了。

看房

其实找房源和看房是同步进行。如果等着集齐七颗龙珠(七套房子)再抽时间去看,不用想,好的一定被下Offer(其他潜在买家报价)了,所以这两个要同时进行。甚至看上很中意的房子,应该立即让房产经纪人去约,尽快去看。顺便说一句,在整个交易的过程,买家和卖家是不会见面的,甚至直接联系也是没有的,任何行动都是通过买房-买房经纪人、卖方-买房经纪人这样往来进行。

美国买房

记得那时一个风和日丽的下午,我和家属前去看房,我的房产经纪人已经在房子那等我们了。等我们一到,她还是像之前一样很熟练地拿出收集的资料,全是关于这套房子近些年的情况。比如上任房主是什么时候买的,以多少价格买的,之后他们是自住还是出租,目前这套房子是什么情况、挂牌出售多久了、有没有降过价、降过几次等等,大致就是想通过这些信息来判断卖家是紧急出售还是常规出售。

这些数据不仅能对房子做出一个侧面的判断,也非常利于我们的报价工作。如果一个目标房现在是被租出去了,说明什么?说明旧房主并不是十分急着卖,如果一个房子已经在最近降价过了,说明房主急着出售,那我们可以比较大胆的杀价。

除此之外,我的经纪人还拿出了这个社区的数据,比如这个社区安全系数多少、周围学校好不好、社区里的居民平均学历是多少、社区以前有没有发生过严重的治安不良事件·······要知道,在美国买房买的就是位置,不然为什么在美国房产界流行的一句话:美国买房看什么,第一是Location(位置),第二是Location(位置)、第三还是Location(位置)。推荐阅读:在美国买房最重要的是买什么

坦白讲,看房当天婷婷主要是听经纪人的意见,毕竟她们更专业,提出很多的细节都是我们这种首次买房的人绝对想不到的,比如这个房子修建于1970年前,铅的风险是否很大?这个小区的委员会都承担了哪些保险······还有,比如她一进门直接进厨房,看看厨房配备的电器是否能工作,走到阳台去看是否有小孩攀爬摔着的隐患等等。

说实话,一开始我总觉得房产经纪人会急着让我们过户然后不负责任,然而事实上真的不是这样,他们会很直接很专业的告诉我们这个房子有哪些问题,哪些是房子的优点,然后记录下所有细节上的问题,比如地板老旧、厨房瓷砖有点破了等等,用这些小问题去杀价,帮我们争取最好的价格。

向卖家报价

这个部分要讲的内容太多了,这绝对就是一场心理战。一开始我们的经纪人就向卖家经纪人套话,试图去问有没有其他潜在买家已经报价了,因为这直接决定了我们是拿出一个有诚意的价格还是拿出一个可能投机的低价。

美国买房

我说的这个有诚意和低价是针对政府估价而言。在美国,政府会对每一个房子进行征税,而征税就应该首先对房子进行估价。按照常规,市场上的价格会稍微高出政府估价一点,所以大家在进行讨价还价的时候都是以这个价格为基准讨论,相差太远几乎不讨论。这个思路有点像买二手车时参考的KBB,一开始就有一个“建议价格”。

当我们得知已经有一个买家在我们之前下了Offer了,于是我的经纪人建议我直接拿出一个有诚意的价格,并且亮出我们是现金买家的这个优势,由我们的经纪人好好去跟卖方经纪人谈,包括我们买房的决心,还有我们对于这个房子的喜爱等等,这些都是促成后来交易顺利进行的重要细节。

说一句,下Offer时候就进行到正式环节了,包括签订与房产经纪人的协议、填写有(我们报价)的购买协议和银行存款单。我们当时就在银行存款单这个地方耽误了一下,由于钱是由国内的人民币转成BOA银行里的美元,前前后后花了好几天的时间,建议大家预估好这个。我们当时走的是中国银行的外汇服务,中间手续费还好,好像是260元一笔,到了BOA后还要再扣十几美元,不过这是目前我知道的大额把人民币换成美元很便捷、低手续费的方法了。

报价之后,卖家思考了一天,然后第二天晚上就返回了一个价格,比原有价格有不少让步,比我们给的报价又要高些,相当于双方都有让步,于是我们很爽快的就答应了,直接进入之后的部分。

之所以这么爽快,更多的还是因为这个房子确实不错。参考这个片区其他房源的平均成交时间都在一个月以内,说明这里的房子走得很快(我还见过近一年都没有成交的)。从价格上看,最后的成交价格低于政府估价,这和我们是现金买家有关系。另外这个片区治安很好,这点在婷婷生活的城市很重要。

此外,我们经纪人还透露一个小细节:我们上一任房东之所以要卖房子不想继续出租了,是因为这对老夫妇中的先生去世了,可能老太太也不想打理了。而一开始我们经纪人就代表我们向这位老太太转告了我们的惋惜和抱歉,并向老太太讲了我和我先生辛苦不远千里来美国求学的故事,她很感动,所以拒绝了几乎相同的第一个买家的报价,最后接受了我们。

成交价格定后请第三方做房屋检查

不知道大家发现没有,我的房产经纪人没有对房屋本身结构和材料进行鉴定,因为这些都不是她的工作内容。在美国任何买卖双方在过户房屋时必须通过第三方的检查,英文里面就是叫Inspection,一般由具备相应资质的公司和检查员提供这种服务。

在我们经纪人的推荐下,我们找了一个在美国做了几十年的检查员给我们检查。那天他带着大包小包的东西来,一看就是很专业的样子,一进门也是直奔厨房,立即打开冰箱、洗碗机废弃食物处理机、水龙头等等,迅速忙活起来了。讲一个小细节,他开水龙头直接开的是最热的热水,让水哗哗流了十几分钟,他说这样才能最大程度地看漏水的情况。

美国买房

此外他还对阳台进行了检查,比如阳台和铁围栏的连接处有缝隙,他就马上拍照记录,并对我们解释说这个缝隙需要处理,不然那会有昆虫或者小鸟来筑巢、进入客厅后检查各个插线空是否正常工作、洗浴室的花洒有没有漏水、墙体有没有明显脱落······完了后由我们付款,价格好像是500至800美元,具体的我记不清楚了。

没过两天,他就通过邮件发送了检查报告给我,并且也抄送了卖家、卖家经纪人和我的经纪人。在这份报告上指出了这个房屋目前的问题:大致上没有隐患或问题,只是细节上需要修整。修整的建议价格是1200美元,卖家可以选择接受这个报告或者不接受,不接受的话就由卖方请人来做一个Inspection,再来综合评定。

在卖家同意的基础上,又有两个选择需要作出:直接接受检查员给出的整修价格,把这笔钱给我们,或者修好报告上的问题。总之,不解决这个问题就没有办法过户。

显然,报告上的问题都不是大问题,后来我们的卖家就请了工人来维修,具体花费了多少我不知道,但至少应该比1200美元便宜。

房子过户

在过户前,买方都有权利去复查房子的修整情况,特别是过户的前一天更要去房子做一个最后的检查,直到买家觉得OK,才能进行过户手续。哦,差点忘了,如果是向银行贷款的房子在过户前必须购买相应等级的保险,确保房子在使用过程中不出问题。想嘛,贷款没有还完一天其实这个房子都属于银行。而现金买房则没有这个要求,自己的房子看着办,不过还是推荐大家购买。补充阅读:美国的房屋保险讲解

美国买房

那天早上我和我先生一大早就去过户公司办理过户手续,在之前我们已经看过了过户需要支付的费用,包括州税、过户费、律师对房屋过去的审查费,乱七八糟加起来差不多是房款的3% 左右,加上我所在的马里兰州对第一次购房有优惠,好像税费这快少了一个条目,也是大几百美元啊,所以最后算下来也就是2% 。

除了以上的费用外,我们还购买了一个叫Title Insurance(产权保险),这个是在经纪人的建议下购买的。产权保险的出现和应用和美国国情及历史有很大关系。因为在美国买房子的同时,地也一并购买。而一个房子或地在前面几百年历史发生过什么情况并不能充分了解,也没有能力完全了解,所以当产权有问题的时候这份就起到作用了。我记得我购买的这份产权保险花了1000美元左右,就当买个安心吧。

随后,就是在律师的公证下签字。注意哦,这个签字也不是买卖双方同时在场签,而是在律师的陪同下分别签,就像我开头说的,我可是从头到尾都没有见到前任房主老太太,还颇有神秘感,也算是美国买房的特色了。

完成了过户后就是回去等着房产证到手,我所在马里兰州政府效率不高,律师说的两三个月,也被足足拖到了四五个月。期间对于Title迟迟不到手,也是直接联系了经纪人,她很快地帮助我们查询信息,得到回复。所以大家要和经纪人保持良好的关系。

美国买房

总之,婷婷的买房过程还是挺顺利的,也是和美国标准化买卖房屋流程下对买卖的保护有关。的确,作为外国人的我们,即不了解美国的房产市场,又对流程不熟悉,自己瞎摸索免不了要吃亏。至于说有些什么小Tip,我个人觉得选对经纪人这个很重要,毕竟我们的很多信息都从经纪人这边来。所以咨询下周围朋友有没有推荐啊、BBS发帖征集都是很好的办法,尤其注意考察口碑。

最后,婷婷祝大家在美国选房、看房、买房和过户都顺顺利利!别忘了买房的时候估算以下每年的税费和其他花在房子上的费用哦,在美国买房绝对不是一次性投资,有的地区地方税也蛮高,准确计算,理性买房!啊,写到这里我又突然想到了当时房子到手的兴奋感,拿着钥匙直奔房子······

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